2010年11月24日07:16重庆商报

昨日下午，市三届人大常委会第二十次会议进入第二天，对《重庆市城镇房地产交易管理条例（修订草案）》一审进行了分组审议。在现行法规基础上，修订草案增加条款，意在堵住现行法规存在的漏洞，规范房地产交易，打击炒房行为。

关键词卖房

8层以下楼房主体建筑封顶才预售

相比现行法规，草案对预售房屋的条件有所提高和细化。草案规定：拟预售房屋8层楼以下的，应完成主体建筑封顶；9层楼以上的，有两个同步限制条件：一是已建房屋外形已完成8层，二是达到规划批准面积一半以上。换言之，9层以上楼房应盖完一半后才准预售。不符合上述要求预售条件的，房管部门责令停止售房，退还预售款，并处以已收预付房款5%~10%的罚款。

预售“门槛”提高 有利有弊

关于预售条件，现行法规是：开发商投入资金达到建设总投资的25%以上；属高层的，达到规划批准的拟建房屋面积的三分之一以上便可。

“草案新规，有利有弊。”昨日，重庆大学一房地产研究机构负责人说，一方面，草案对预售条件细化到楼层，更具操作性。对地产商来说，增加项目资金投入量，在宏观调控趋紧的情况下，势必影响一批实力不够的中小房地产公司，可能导致其现金流转困难，被迫退出。此举，可减少烂尾楼产生几率，更好地保护购房者利益。另一方面，预售“门槛”提高，会导致开发商投入成本提高，房屋出售价格相应也会提高。同时，因资金占用比例增大，会一定程度减少房地产市场供应量。这是否对重庆房价有影响，不好预测。

开发商“一房二卖” 将遭重罚

为防止“一房二卖”，该草案禁止房地产开发商下列3种行为：将已办理合同登记备案的商品房再出售给他人；隐瞒商品房已设定抵押的事实，擅自将已办理抵押登记的商品房出售给他人；将已预售的商品房进行抵押。违者，由主管部门处以转让房款1倍以下的罚款。

关键词买房

按建面计价 与国家统计接轨

目前，我市的商品房是按套内面积计价。该草案修改为：商品房按建筑面积计价。

为何要改？市国土房管局局长张定宇解释，目前国家统计局、城乡住建部等对房屋价格信息的统计、评判，以及交易契税、拟开征的物业税计税，都是以建面为准。执行建面计价，与国家接轨，也可反映出与其他大城市房价的比较水平。

因为从全国36个大中城市看，除个别城市外，均以建筑面积计价，而套内面积单价相比建筑面积单价要高出许多，这种计价方式的技术差异导致不能真实反映重庆与全国各大城市相比的市场价格水平。因此，重庆调整商品房销售计价方式、按建筑面积计价有其必要性。

更改计价方式 对购房者无影响

在昨日的分组审议中，人大常委会组成人员谈到，商品房按建面计价，应明确建面包括哪些内容、该如何计算等，让老百姓一看便明。不要一笔糊涂账，让开发商钻空子，从中谋利。

有人大常委会组成人员说，更改计价方式，对购房者来说没有影响。但更改后，房价会相对下降，将降低社会对房价的“热敏度”。

预售资金应向买房人公开

我市曾发生过开发商将预售资金卷走或挪作他用的案件，为加强对预售资金的监管，草案新增一款：预售资金的情况应当向预购人公开，供预购人查询和监督。

同时，草案第20条对预售资金监管账户细化。开发商从项目发放按揭贷款的银行中，选择一家银行作为预售资金监管银行。发放的按揭款，都将转入该专管账户。

关键词炒房

预售房禁捂盘 应一次全公开

今年，我市一些开发商为获取更多利益而捂盘惜售，该草案将对此种“炒房”行为给予打击。

该草案规定：取得预售许可证的房地产开发商，应当在10个工作日内，一次性公开全部准售房源，按照主管部门的规定，明码标价对外销售。未一次性公开全部房源进行预售的，房管部门责令改正，处1万元以上3万元以下罚款。拒不改正的，将吊销预售许可证。

业内人士认为，虽然草案对开发商捂盘炒价有所限制，但彻底打击捂盘惜售尚有难度。比如，开发商通过“假卖”等技术处理，就可规避法律风险，而且草案规定的处罚力度不大，对开发商的威慑效果不会太大。

禁止返本销售售后包租投机

时下，一些开发商或商品房销售中介，为了刺激消费者购房，搞“返本销售”，宣传购房返本，承诺每年返多少，若干年后可以白得一套房子。其奥秘在于开发商能快速收回投资，再加入炒房大军，与购房者瓜分“炒房”收益。

另一种炒房模式则是，开发商在项目未竣工就搞“售后包租”，打出“统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”等诱人噱头，承诺将卖出的房屋回租后，搞酒店、农贸市场等，购买者坐享收益。业内人士认为，这其中存在很大欺诈风险。

草案禁止房地产企业或委托的房地产中介返本销售或变相返本销售；禁止采取售后包租或变相售后包租未竣工的商品房，违者，房管部门责令改正，并处1万元以上、3万元以下罚款。

一专业人士称，草案能在一定程度上打击炒房行为，规范市场。

关键词租房

30天内拿合同到房管局备案

目前，租房市场鱼龙混杂，给治安管理带来难度。为规范租赁市场，草案规定，租赁双方应当签订合同。出租人、代理出租人或其委托的房屋中介服务机构，应当在30天内，到出租房所在房管部门（房管局）办理租赁合同备案手续。租房人转租给他人的，仍需到所在房管部门登记备案。

违反上述规定，未去登记备案的，房管部门可处出租房屋已收租金5%以上至20%以下的罚款。中介机构未依法备案的，处其所获收益50%的罚款。

对这一规定，业内人士认为，对出租自然人来说，不主动执行，房管部门查处也有难度。昨日，列席会议的市国土房管局人员回应说，这确实是问题，并表示将进一步研究其操作性。

租房人需提供真实证件

草案对出租人、租房人双方的义务有限制要求。租房人应提供真实有效的证件，不得擅自更改租赁房屋的结构、用途。

对出租人来说，不得向未提供有效身份证件的个人出租房屋，应向承租人出示房产证。出租已抵押房产，应当书面告知承租人。

群租不得损害公共利益

一些人为了获得更多租房收益，将一间房改成多间，租给多人，即群租现象，引发诸多社会问题。

市国土房管局局长张定宇说，国家尚未对人均最低租房面积有明确限定，较难作出具体规定。草案只能原则规定：房屋租赁，应当保障承租人基本居住权并保障使用安全，并不得损害公共利益以及相邻权利人的合法权利。

条例新规

二手房交易资金

将进入专户结算

2004年，政府对房屋中介取消行政审批，采取行业自律。“转变管理方式后缺乏监督管理，导致中介市场混乱，引发诸多问题。”张定宇说，为规范房屋中介市场，草案规定房地产经纪、咨询机构实行从业登记备案制，对中介人员出台一系列禁止规定。

同时，一些二手房中介机构恶意占用、套取买卖当事人的资金的事件时有发生。为保证买卖双方的利益，草案规定，通过房地产经纪人或中介代理机构成交的二手房买卖，通过本市设立的市住房置业担保中心开设的专户进行交易资金结算。

违规开挖地下室

房屋不得转让

草案规定，经规划等行政部门认定的附有违法建筑的房地产，不得转让。这意味着，违规开挖地下室的房屋，将无法转让。

为防止一些房地产企业假借股权转让炒卖土地，躲避国家税费。草案规定，将房地产企业股权转让，属房地产转让。房管部门审查是否符合条件。工商部门办理股东变更时，告知税务机关，征收税费。

此外，我市近年先后出现过“中华广场”、“瑞奇大厦”未经批准擅自对房屋分割拆零转让的事件，严重侵害了当事人合法权益。草案规定，在建房屋需转让的，应当整栋、整层转让或按批准的建筑设计单元进行，不得擅自分割拆零转让。